[산업 분석] '아파트 분양가'의 숨겨진 범인: '철근'과 '시멘트'의 비용 경제학

 

목차

• 1. 서론: '둔촌주공' 사태가 남긴 질문 - "공사비는 왜 폭등했나?"
• 2. '철근'의 경제학: '전기료'와 '독과점'이 가격을 결정한다
• 3. '시멘트'의 경제학: '유연탄'과 '물류'라는 두 개의 아킬레스건
• 4. '비용 전가(Cost Pass-through)'의 메커니즘: 조합원과 수분양자
• 5. 결론: '원자재'가 '부동산'을 지배하는 시대

[산업 분석] '아파트 분양가'의 숨겨진 범인: '철근'과 '시멘트'의 비용 경제학

'둔촌주공' 공사 중단 사태와, 최근 급등하는 '아파트 분양가'의 이면에는, '건설사'와 '조합'의 갈등을 넘어선, '철근'과 '시멘트'라는 핵심 '원자재'의 가격 폭등이 자리하고 있습니다. 이들 '기간 산업'은, (1)소수 기업의 '독과점' 구조, (2)'전기요금' 및 '국제 원자재' 가격과의 높은 연동성, (3)'물류'의 취약성이라는 특징을 가집니다. 본 포스팅에서는 이 B2B 원자재 가격이 어떻게 최종 '소비자 분양가'에 전가되는지, 그 경제적 메커니즘을 심층적으로 분석합니다.

---

1. '철근'의 경제학: '전기료'와 '독과점'이 가격을 결정한다

국내 철근 시장은 '현대제철'과 '동국제강' 등 소수 기업이 지배하는 '과점(Oligopoly)' 시장입니다. 이들의 핵심 생산 방식은 '전기로(Electric Arc Furnace)'이며, 이는 비용 구조에 치명적인 영향을 미칩니다.

전기로는 '고철(Scrap Metal)'을 '고압 전류'로 녹여 철근을 생산합니다. 이 과정에서, 철근 생산 원가의 10~15%가 '전기요금'에서 발생합니다. 따라서, '한국전력(KEPCO)'의 '산업용 전기요금' 인상은, 즉각적으로 '철근'의 생산 원가 상승 압력으로 작용합니다. '포스코' 등 고로 업체도 마찬가지입니다.

2. '시멘트'의 경제학: '유연탄'과 '물류'라는 두 개의 아킬레스건

시멘트 산업(쌍용C&E, 삼표, 한일시멘트 등) 역시 7개사가 시장을 독과점하고 있으며, 비용 구조가 매우 취약합니다.

핵심 비용	경제학적 분석
1. 유연탄 (Soft Coal)	시멘트는 '석회석'을 섭씨 1,450도의 초고온으로 가열해 만듭니다. 이 '연료'가 바로 '유연탄'이며, 시멘트 생산 원가의 30~40%를 차지합니다. 전량 '수입'에 의존하므로, '러시아-우크라이나 전쟁' 등으로 인한 '국제 석탄 가격'과 '환율' 변동에 원가가 그대로 노출됩니다.
2. 물류비 (Logistics)	시멘트는 '저부가가치-고중량' 화물로, '물류비'에 매우 취약합니다. 'BCT(Bulk Cement Trailer)'라는 특수 차량으로만 운송해야 하므로, '화물연대' 파업 등 '물류 대란' 발생 시, 생산된 시멘트가 건설 현장으로 이동하지 못해 '공사 중단' 사태가 즉각적으로 발생합니다.

3. '비용 전가(Cost Pass-through)'의 메커니즘: 조합원과 수분양자

철근, 시멘트, 인건비 등 '원가(Cost)'가 급등할 때, 건설사는 '손실'을 감수하지 않습니다. 이 비용은 결국 '최종 소비자'에게 '전가'됩니다.

'둔촌주공' 사태는, '계약' 시점과 '착공' 시점 사이의 '인플레이션 리스크'를 누가 부담할 것인가를 두고, '시공사(삼성물산/현대건설 등)'와 '조합(발주처)'이 충돌한 사건입니다. 

 

결국, 이 '리스크 비용'은 ▲'재건축 조합원'의 '추가분담금' 폭등, 혹은 ▲'일반 청약자'의 '최초 분양가' 상승이라는 두 가지 형태로, '미래의 입주자'에게 모두 전가됩다.

4. 결론: '원자재'가 '부동산'을 지배하는 시대

결론적으로, '아파트 분양가'는 더 이상 '땅값'과 '건축비'만의 함수가 아닙니다. 이는 '전기요금', '국제 석탄 가격', '환율', '물류 시스템'이라는 '글로벌 거시경제' 변수와, '철강/시멘트' 시장의 '독과점' 구조가 결합되어 결정되는 복합적인 결과물입니다. '원자재 인플레이션' 시대에, '주택 공급'의 비용은 상승할 수밖에 없으며, 이는 '부동산 시장'의 구조적인 가격 상승 압력으로 작용하게 됩니다.