[부동산 경제학] '재건축'의 딜레마: '용적률'의 꿈과 '추가분담금'의 현실 (은마아파트 사례 분석)

목차

• 1. 서론: '재건축', 황금알을 낳는 거위인가, 욕망의 덫인가?
• 2. 재건축의 핵심 수익 모델: '용적률(FAR)'과 '일반분양'의 경제학
• 3. 리스크 1: '추가분담금'이라는 폭탄 (공사비 인플레이션)
• 4. 리스크 2: '이해관계의 충돌' (조합, 시공사, 현금청산자)
• 5. 사례 연구: '은마아파트'는 왜 40년간 멈춰 섰나? (GTX-C 갈등)
• 6. 결론: '초과이익'과 '사회적 비용' 사이의 게임

[부동산 경제학] '재건축'의 딜레마: '용적률'의 꿈과 '추가분담금'의 현실 (은마아파트 사례 분석)

'재건축'은 대한민국 부동산 시장에서 가장 강력한 '부가 가치 창출'의 수단이자, 동시에 가장 복잡한 '이해관계의 충돌' 현장입니다. '은마아파트'로 상징되는 이 시장은, '낡은 집'이 '새 집'으로 변모하며 막대한 시세 차익을 안겨줄 것이라는 '기대'와, '추가분담금' 및 '사업 지연'이라는 '리스크'가 공존하는, 전형적인 '하이 리스크, 하이 리턴' 투자 시장입니다. 본 포스팅에서는 재건축 사업의 경제적 작동 원리와 그 이면의 갈등 구조를 심층적으로 분석합니다.

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1. 재건축의 핵심 수익 모델: '용적률(FAR)'과 '일반분양'의 경제학

재건축의 사업성은, 정부가 허용하는 '용적률(FAR, Floor Area Ratio)'에 의해 결정됩니다. 이는 '대지 면적' 대비 '건물 연면적'의 비율로, 쉽게 말해 '얼마나 높이, 빽빽하게 지을 수 있는가'를 의미합니다.

수익 발생 메커니즘: 1. 기존 100%의 용적률로 지어진 1,000세대의 아파트를, 정부 인센티브를 받아 '용적률 300%'로 재건축한다고 가정. 2. 동일 대지 면적에 이론적으로 3,000세대의 새 아파트를 지을 수 있게 됨. 3. 1,000세대는 '조합원'이 가져가고, '잉여'로 발생한 2,000세대를 '일반분양'으로 비싸게 판매. 4. 이 '일반분양 수익금'으로, 3,000세대 전체의 '공사비'를 충당.

 

이 구조가 성공적으로 작동하면, 조합원은 '추가분담금' 없이, 혹은 오히려 '환급금'을 받고 새 아파트를 얻게 되는 '황금알을 낳는 거위'가 완성됩니다.

2. 리스크 1: '추가분담금'이라는 폭탄 (공사비 인플레이션)

최근 '둔촌주공(올림픽파크 포레온)' 사태에서 보듯, 이 성공 공식은 '공사비 급등'이라는 암초를 만났습니다. 원자재 가격, 인건비가 폭등하면서, '일반분양 수익'으로 '총 공사비'를 감당하지 못하는 사태가 발생합니다.

이때, 부족한 공사비(손실)는 고스란히 '조합원'에게 '추가분담금'이라는 빚으로 전가됩니다. '로또'를 기대했던 조합원들은, 수억 원의 현금을 추가로 마련해야 하는 '리스크'에 직면하게 됩니다. (관련 포스트: '아파트 선분양의 경제학')

[부동산 경제학] '선분양 제도'는 어떻게 작동하는가: 건설사와 수분양자의 리스크 경제학

 

 

3. 리스크 2: '이해관계의 충돌' (조합, 시공사, 현금청산자)

재건축은 수천 명의 이해관계자가 참여하는 '정치'이자 '게임'입니다. 각 주체는 자신의 이익을 극대화하려 하며, 이는 필연적으로 '갈등'을 유발합니다.

경제 주체	목표	갈등 지점
조합원 (주인)	추가분담금 '최소화', 개발 이익 '최대화'	평형 배분, 층수 배정 등 '내부 갈등'.
시공사 (대리인)	'공사비 증액'을 통한 마진 극대화. (예: 삼성물산 래미안, 현대건설 디에이치)	공사비 협상 과정에서 조합과 '주인-대리인 문제' 발생. (둔촌주공 사태)
현금청산자 (반대자)	'감정평가액' 극대화. (최대한 비싼 값에 팔고 나가기)	감정평가액을 둘러싼 '명도 소송', '알박기' 등으로 사업 지연.

4. 사례 연구: '은마아파트'는 왜 40년간 멈춰 섰나? (GTX-C 갈등)

'은마아파트'는 이 모든 갈등의 집약체입니다. 수십 년간 조합원 간의 내부 갈등으로 지체되다가, 2022년 서울시의 '정비계획안'이 통과되며 '확정'되는 듯했습니다. 하지만, '용적률 상향'이라는 '당근'을 받았음에도 불구하고, 'GTX-C 노선'이 단지 지하를 관통한다는 '외부 변수'에 부딪혔습니다.

조합은 "안전 문제와 재산권 침해"를 이유로 '노선 우회'를 주장하고 있으나, 정부와 시공사(현대건설)는 '공기 지연'과 '비용 급증'을 이유로 난색을 표하고 있습니다. 이는, 재건축 사업이 '경제적 이익'뿐만 아니라, 'NIMBY(Not In My Back Yard)'와 같은 '사회적 비용', '정치적 협상'까지 얽힌 복합적인 문제임을 보여주는 대표적인 사례입니다.

5. 결론: '초과이익'과 '사회적 비용' 사이의 게임

 

결론적으로, '재건축'은 '용적률'이라는 공공의 자원을 활용하여 막대한 '초과 이익'을 창출하는 금융 프로젝트입니다. 하지만, 이 이익을 배분하는 과정은 수천 명의 이해관계자가 참여하는 '제로섬 게임'에 가깝습니다. '은마아파트'의 40년 역사는, 이 '게임'이 얼마나 많은 '거래 비용(Transaction Costs)'과 '갈등'을 유발하며, '합리적인' 경제적 선택을 지연시킬 수 있는지를 보여주는, 대한민국 부동산 경제학의 가장 거대한 '실험'이라 할 수 있습니다.