[경제정책 분석] '10.15 부동산 대책' 심층 분석: 서울 전역 규제지역 지정, 그 파급 효과와 시장 전망

목차

• 1. 서론: '10.15 주택시장 안정화 대책'의 배경과 목표
• 2. 핵심 정책 분석 1: '규제지역' 및 '토지거래허가구역' 확대 지정
• 3. 핵심 정책 분석 2: '금융 규제'를 통한 유동성 차단
• 4. 시장에 미칠 파급 효과 및 향후 전망
• 5. 결론: '수요 억제' 정책의 명과 암

 

 

2025년 10월 15일, 정부가 서울 전역을 규제지역 및 토지거래허가구역으로 지정하고, 주택담보대출 한도를 대폭 축소하는 것을 골자로 하는 '주택시장 안정화 대책'을 발표했습니다.

이는 6.27 대출규제와 9.7 공급대책에도 불구하고, 서울 한강벨트 중심으로 과열 양상이 지속되자, 정부가 '수요 억제'라는 초강력 카드를 꺼내 든 것으로 분석됩니다. 본 포스팅에서는 이번 10.15 대책의 주요 내용을 분석하고, 향후 부동산 시장에 미칠 파급 효과를 전망합니다.

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1. 핵심 정책 분석 1: '규제지역' 및 '토지거래허가구역' 확대 지정

이번 대책의 가장 강력한 조치는 '핀셋 규제'를 넘어선 '전면 규제'로의 전환입니다.

 

규제 종류	지정 대상	핵심 효과 및 분석
조정대상지역 & 투기과열지구	서울 25개구 전체, 경기 12개 지역 (과천, 광명, 성남, 수원 일부 등)	LTV/DTI 강화, 다주택자 세금 중과, 청약/전매 제한 등 종합적인 규제 적용. (효력 발생: 10월 16일)
토지거래허가구역 (토허구역)	위 규제지역과 동일	주택 매입 시 관할 구청장의 허가 및 2년 실거주 의무 부과. 전세를 낀 '갭투자'를 원천적으로 차단하는 가장 강력한 수요 억제책. (효력 발생: 10월 20일)

 

2. 핵심 정책 분석 2: '금융 규제'를 통한 유동성 차단

 

정부는 부동산 시장 과열의 주된 원인을 '과잉 유동성'으로 판단하고, 대출의 문턱을 대폭 높였습니다.

가격대별 주택담보대출 한도 차등 적용 (수도권/규제지역)

• 15억원 이하 주택: 6억원 (현행 유지)
• 15억원 초과 ~ 25억원 이하 주택: 4억원으로 축소 (기존 6억원)
• 25억원 초과 주택: 2억원으로 축소

이는 고가 주택 시장에 대한 '레버리지 투자'를 사실상 불가능하게 만드는 조치입니다.

 

또한, ▲스트레스 금리 상향(1.5%→3.0%), ▲1주택자 전세대출 DSR 반영, ▲은행권 주담대 위험가중치 상향 조기 시행 등 다각적인 금융 규제를 통해 부동산 시장으로 유입되는 자금의 흐름을 전방위적으로 차단하겠다는 강력한 의지를 표명했습니다.

 

 

3. 시장에 미칠 파급 효과 및 향후 전망

• 단기적 효과: '거래 절벽' 심화 예상
  대출 규제와 실거주 의무라는 이중 장벽으로 인해, 매수 심리는 급격하게 위축될 것입니다. 특히, '영끌'을 계획하던 3040 실수요자와 '갭투자'를 고려하던 투자 수요가 동시에 시장에서 이탈하면서, 단기적으로는 '거래 절벽' 현상이 심화될 가능성이 매우 높습니다.
• 중장기적 효과: '똘똘한 한 채' 선호 및 '풍선 효과' 우려
  서울 전역이 규제지역으로 묶이면서, 오히려 규제를 피한 비규제지역(인천, 경기 외곽 등)으로 수요가 몰리는 '풍선 효과'가 발생할 수 있습니다. 또한, 장기적으로는 서울 내에서도 입지가 우수한 핵심 지역의 '똘똘한 한 채'에 대한 선호가 더욱 강해지며, 자산 양극화를 심화시킬 가능성도 배제할 수 없습니다.

 

4. 결론: '수요 억제' 정책의 명과 암

이번 10.15 부동산 대책은, 정부가 동원할 수 있는 거의 모든 '수요 억제' 카드를 꺼내 들었다는 점에서 시장 과열을 단기적으로 진정시키는 데에는 효과를 보일 것으로 예상됩니다. 하지만, 과거의 경험에 비추어 볼 때, 공급 확대라는 근본적인 해결책 없이 수요 억제에만 집중하는 정책은 또 다른 형태의 시장 왜곡(풍선 효과, 양극화)을 낳을 수 있다는 한계 또한 명확합니다. 정부가 약속한 '공급 대책'이 얼마나 속도감 있게 추진되느냐가, 이번 대책의 장기적인 성패를 가를 중요한 변수가 될 것입니다.